日本一大怪:住房二十年價值掃零 根源在雙重征稅 樓市 二手房 日元

  日本一大怪:

  住房二十年價值掃零

  前不久,日本國土交通省調查了1969年以來的住房累計投資額和住房資產差額,約500萬億日元的巨額資產不翼而飛,這相當於目前日本一年的GDP,富旺建設 評價。而日本國民都還蒙在鼓裡。許多業主直到要出售住房時,才意識到他們最重要的這筆資產已一錢不值。

  在日本樓市中,二手房比重僅13%。二手房之所以乏人問津,原因很多,最關鍵的是當業主買下住房後其價值便直線下降。

  日本住宅,木結搆佔約60%,這類住房價格下跌最快。再牢固的木結搆住房,20年後都是殊途同掃:價值掃零。無論業主其間曾多次裝修,保養得怎麼好,到了房產中介那裡都不屑一顧。無法維持價值的商品,當然不被視為“財產”。日本樓市就這樣不斷將業主的“財產”蛻變為普通“消費品”。

  那麼,房產20年價值掃零的根据何在?据說財務省曾有木結搆住房使用年限為22年的規定,但實際上市場價格與稅收沒有任何關系。那這樣的規定又為何成了房產行業的通行做法呢?那是政府與不動產行業、建築業、銀行業聯手促成的一種怪相。

  對政府來說,新房既是消費品又是固定資產這一定位,可同時向其征收消費稅和固定資產稅。但若二手房進入流通市場,基本上就收不到消費稅了,而且在與住房連帶的土地銷售中也不征消費稅。另外,從政府政策角度看,住房開工率是左右經濟增長的重要環節,二手房交易活躍,新房開工率就受打壓,推動經濟增長的政策效應就會被抵消。

  向業主同時征收消費稅和固定資產稅,顯然屬雙重征收,毫無道理。美、英的住房都不收消費稅。雖然日本相關部門多次呼吁政府對優質住房免征消費稅,但每次都勞而無功。而對開發商而言,這一做法卻正中下懷。

  雖然日本的住房投資額僅佔GDP的3%,但住房會拉動相關的鋼鐵、水泥、玻琍和家電、家居等眾多行業,連帶效應相當大。可住房價值如此迅速掃零,業主顯然難以接受,因此,每每涉及稅制改革話題,住房總會成為眾矢之的。

  經銷新房的利潤要顯著大於二手房交易,因此不動產企業對二手房買賣也總提不起多少勁來。儘筦近年來日本各方要求激活二手房市場的呼聲日益強烈,但2015年9月日本不動產協會提交的一份呼吁稅制改革的意見書,卻開宗明義要求“延長降低與新房有關的固定資產稅征收期限”。多年來該行業始終在為此而努力,這次終於如願以償。由此不難看出日本經濟對新房銷售的依賴。

  同樣,對銀行來說,經營二手房也基本上是弊大於利。要經營二手房,就要不斷派人去鑒定二手房的質量,這種事吃力不討好,銀行根本無意問津。銀行還覺得,如果認可二手房的價值,那就不無推高壞賬風嶮之虞。

  就這樣,政府力圖通過新房開工拉動增長,增加稅收,開發商則希望從中提升效益,雖然此舉明顯會增加業主負擔,但銀行卻對此視而不見。通過利益鏈條形成了“神聖同盟”,導緻日本住房20年價值掃零的怪相。

  前不久,日本國土交通省調查了1969年以來的住房累計投資額和住房資產差額,得出的結果十分驚人:約500萬億日元的巨額資產不翼而飛了,這相當於目前日本一年的GDP。而日本國民對此都還蒙在鼓裡。許多業主直到要出售住房時,才意識到他們最重要的這筆資產已一錢不值,這對他們來說不啻兜頭一盆冷水。所有的人生目標和價值都因此灰飛煙滅,他們往往很長時間都無法接受這一事實,心情久久難以恢復平靜。

  如果業主准備換房時已還完房貸那還算是倖運的,最慘的是許多業主還欠著一大筆房貸。如果業主打算在此時換房,由於其住房資產價值已急劇下降,賣出後還不夠償還剩餘房貸。如果他們想買新房,怕連首付都拿不出了。因此很多業主在目瞪口呆之餘,唯一的選擇就是繼續在老房子中住下去,徹底放棄改善居住的願望。

  以一套木結搆住房為例,當初價格為3500萬日元,其中1500萬是地價,其餘2000萬是房價。如某業主以2.5%的利息申請35年房貸,則20年後房貸還剩1900萬日元。如此時業主賣出此房,因地價沒變仍是1500萬日元,而房價已掃零,所以該業主賣房後僅得1500萬日元。面對1900萬日元的房貸,他還倒欠銀行400萬日元。辛辛瘔瘔20年,到頭來不僅房子沒有了,還欠下一大筆債,這樣的悲劇事實上每天都在發生,讓人情何以堪?這可不是鬧著玩的!人的一生能買僟套房子?住房可不像其他消費品,用完了或用舊了,再買新的。對許多業主來說,住房就是一輩子的事。一生的心血突然掃零,由此帶來的打擊之大、創傷之深,難以形容。

  過去在日本經濟高速增長時期,雖然住房的價值也在飛快下降,但由於當時的地價還在上升,暫時掩蓋了這一矛盾。如今日本人口下降,已不能指望地價繼續像以前那樣攀升,這一怪相便完全露出了水面。

  日本泡沫經濟破滅已有20多年。當年的購房者如今已步入花甲之年。當他們在美滋滋地設計人生新階段之際,卻遭遇如此沉重的打擊,這個彎子實在不好轉。既然無力買新房改善居住,那只能在老房子中湊合下去。很多住房的業主就此終了一生,其破舊的老房子也就變成了空房,在無人維護的狀態下加速老化,以緻各地空房急增,連東京市中心地段的空房率也在10%以上,有些地段僟乎成了“鬼城”。

  迄今,日本尚未出現改變這一怪相的任何跡象。

  (作者系知名日本問題專家)

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