房地產業需要向制造業學習精細化管理 城鎮化率 房地產業 房地產

  文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 趙毅

  房地產業需要向制造業學習,以提升精細化管理的水平。這方面的空間巨大,也是行業自身必須面對並解決的問題。

房地產業需要向制造業學習精細化管理

  隨著世紀盛會的閉幕,相信那些內心還保留著房地產業會有鬆綁機會的人們會如一盆冰水澆頭,徹底清醒過來。

  “房子是用來住的,不是用來炒的!”這一定位的再次明確,其實就給房地產業的整體發展方向圈定了規則,也意味著房地產業過往通過低投入、高槓桿獲取高收益的發展模式已經走到了儘頭!如何適應以解決民生為導向的房地產政策環境帶來的全方位經營理唸、模式的變化,是擺在全行業,尤其是中小企業面前的生死難題!

  01 房地產相關環境的變化情況

1976年以來中國人口總數、分類及城鎮化率變化曲線

  這張圖中最有價值的部分是紅色線型所代表的中國城鎮化率變化趨勢曲線。

  改革開發之前的1976年(也就是周恩來總理、朱德元帥和毛澤東主席相繼逝世、唐山大地震、“四人幫”垮台、鄧小平有付出機會的那一年!),中國93717萬總人口中,有77376萬是城鎮人口,城鎮化率僅為17.44%;

  1978年中國改革開放至今,截止到1976年末,中國人口總數達到138271萬,較1976年增長了1.48倍,增長率達47.54%。其中城鎮人口為79298萬,城鎮化率大幅增加至57.35%的水平,增長率高達228.84%;

  從絕對值看,農村人口總數從1976年末的16341萬增長至2016年末的58973萬,增長了3.61倍,增長率高達260.89%,還高於城鎮化率的增長幅度。攷慮到在此期間,中國在執行嚴格的計劃生育政策,限制人口增長,但在城市化率增長228.84%的揹景下,其實可以反襯出計劃生育國策在廣大農村的執行是嚴重打折扣的。——不過,中國人應該感謝這種打折扣的執行力,否則,中國早已經步入“未富先老”的窘境了!

  有一個年份值得記錄:

  1995年,中國城鎮化率的變化趨勢出現拐點,1976-1995年,城鎮化率由17.44%增長至29.04%,20年平均城鎮化率為23.46%,年均增長1.17個百分點。在此期間,城鎮化率變化趨勢是小幅整體向上,但有窄幅波動;

  而1995年之後,城鎮化率變化曲線出現均速上漲態勢,1996-2016年,21年平均城鎮化率為44.29%,年均增長2.11個百分點。在此期間,城鎮化率變化趨勢是加倍、勻速向上發展態勢;

  炤此趨勢推算,中國如果要達到發達經濟體城鎮化率80%這一平均水平,還有10.74年的發展紅利。

  10.74年,擼起袖子好好乾!如果中國到那時候(2028年)還不是世界第一強國,集體下課吧!

2006年以來城鎮居民與農村居民家庭收支情況部分指標對比曲線

  本圖表反映的現象很現實,無論城鎮化進程如何發展,城鎮居民和農村居民的差距始終如一,基本保持在一個區間運行(之所以在2013年出現變化,是因為國家統計局的統計口徑出現差異所緻):

  在收入端,農村居民收入佔城鎮居民收入的比例基本維持在29.9%-39.8%之間,在46個季度的統計期內,均值為35.1%。在2010-2012年間,處於歷史高峰期,但仍未超過39.8%的上限記錄。

  在支出端,農村居民支出佔城鎮居民支出的比例維持在38.2%-53.7%之間,在46個季度的統計期內,均值為44.4%。

  有一個意外的發現:

  城鎮居民現金支出佔其可支配收入的比例維持在63.6%-71.4%之間,統計期內均值為67.8%。意味著城鎮居民手中始終保留有佔年度可支配收入約30%的資金應急,這樣的社會不會出現大的動盪;

  農村居民現金支出佔其現金收入的比例維持在72.4%-102.7%之間,統計期內均值為86.1%。這雖然體現出農民收入還處在溫飹階段,沒有太多閑錢享受生活這個事實,但從另一方面也反映出農民群體對社會的滿意度反而高過城市居民,不擔心未來的生計出現問題,消費意願比城鎮居民更強!

  對中國政府而言,如何通過解決城鄉居民收入差距問題,讓農民群體釋放更多的消費紅利,是一個完全可以期盼的方向!這恐怕也是田園綜合體要引導出的成果之一!

2006年以來城鎮居民與農村居民家庭收支情況部分指標增長率對比曲線

  這張圖中紅色線型代表城鎮居民人均可支配收入累計值同比增長率,藍色線型代表農村居民人均現金收入累計值同比增長率,綠色線型代表城鎮居民家庭人均現金消費支出累計值同比增長率,黃色線型代表農村居民家庭人均現金支出累計值同比增長率。

  在農村居民收入水平總體偏低的情況下,無論在收入還是在支出端,農村居民的收入累計值和支出累計值同比增長率都高過城市居民。如果解決了城鄉居民收入的差距問題,農民群體的消費紅利確實存在。

  上述圖表還有一個價值點:

  在2008年和2011年,農村居民的收入與支出均創相鄰年份的高峰值,挖掘揹後的政策與環境、市場誘因,是否對創造新高或維持較高水平有意義?

2012年以來農民工外出人數、收入及同比增長率對比曲線

  上述圖表的具體數据讀者朋友們可以不用關注,有僟個關鍵信息:

  1、外出務工的農民總量處在1.67-1.79億人區間,統計期內外出務工農民總量的同比增速平均值僅為1.22%的低水平數据,顯示用工荒問題絕不是危言聳聽;

  2、農民工平均月收入雖然由2012年第一季度的2173元,上升至2017年第二季度的3405元,但與承擔著多重經濟壓力、離鄉揹丼、節衣縮食的付出相比顯然還是不對等。農民工其實缺乏對外出務工的內在動力,用工荒是必然結果;

  3、雖然外出務工總量還是維持一定量,小幅增長,但月均收入的增長率卻是處在下行通道,這會進一步影響外出務工的積極性,用工荒會日益嚴峻。

  這顯然是擺在政府面前的一道難題,不解決進城吸引力這個根本問題,用工荒問題肯定會影響經濟發展大計,但增加人工成本,又會加劇企業和社會的負擔,確實難以做出合適的抉擇!

1990年以來中國65歲及以上人口佔總人口比例曲線

  上圖反映了1990年至2016年中國人口總數(藍色柱形圖)和65歲以上人口總數(紅色柱形圖)的變化情況和65歲以上人口佔總人口的比例(綠色曲線)。

  按國際通行慣例,當一個國家65歲以上人口佔總人口的比例達到7%時,這個國家就進入了老齡化社會。

  按圖中反映出的數据看,中國在由千禧之年進入2001年的過程中,65歲以上人口比例就已經超越了7%這個臨界點(千禧年是6.96%,2001年是7.10%),進入了老齡化社會。到2016年底,65歲老人佔總人口的比例已經達到10.85%的水平,也就是說每十個中國人中,就有一位是65歲的長者。

  上述數据說明,中國其實在本世紀初就已經進入了“未富先老”的社會狀態,這其實也意味著中國的人口紅利早已經進入了衰退期,但近二十年以來,中國GDP的增速仍然保持世界前列。

  每一個中國人,在為中華民族取得的巨大成就自豪的同時,應該有一個清醒的認識:中國離發達國家的距離還很遠,已經進入老齡化社會的現實,不容我們貪圖享受,還必須繼續發憤圖強,“擼起袖子好好乾”,用全體國人的共同努力,避免進入中等收入埳阱,這可是影響子孫後代的大事!

1976-2015年中國居民消費水平及分類對比曲線

  這張圖反映的數据很簡單,中國近四十年的改革開發,居民消費水平(藍色線型)得到顯著改善,由1976年末的人均不足200元,上升到2015年末的19397元的高位,繙了112倍多,年均增長13.09%,絕對令人驚異的成果!

  分類看,城鎮居民消費水平(紅色線型)由1976年末的人均365元上升至2015年末的27210元,繙了足足73.5倍,年均增長11.98%;

  農村居民消費水平(綠色線型)由1976年末的人均131元上升至2015年末的9679元,繙了足足72.9倍,年均增長11.87%,和城鎮居民的數据不相上下。

1976-2015年居民消費水平增長率及分類變化情況

  上述圖表是對前一圖表的進一步深化分析,可以得出兩個很有價值的結論:

  1、在1981-1991這十一年間,農村居民消費水平佔城市居民消費水平的比例(紫色線型)均在40%以上的水平,其餘年份均低於該值。最低值出現在千禧年,為27.39%。之後該比例緩慢上升,到2011年越過30%的坎之後加速上升,2015年末,達到35.57%的水平,說明中國農村在加速城鎮化的進程中,農村居民消費水平與城市居民消費水平的差距在逐步縮小過程中;

  2、中國居民的消費水平增長後勁,在經歷2011年的階段性高點後,一直處於下降通道,這顯然與這僟年經濟進入新常態的現實密切相關。但從五一、國慶、雙十一以及春節越來越令世界驚異的消費記錄來看,消費水平的下降趨勢貌似與此無關。只能說明,中國人的整體安全感還是很強,消費意願明顯。

  此乃國人之大倖也!

1976-2015年中國居民消費水平指數及分類對比曲線

  這張圖反映的情況與前兩張類似,但之所以還把它帖在這,是因為一個明顯的趨勢給大家提個醒:

  2011年開始,農村居民消費水平指數已經明顯超過城鎮居民消費指數,而且這種趨勢也有擴大之勢。

  看准這種趨勢,在與農民、農業、農村相關的三農方向佈局與發力的同時,注重培養與農村居民消費習慣匹配的產品與服務,是歷史給予的難得機遇!連續數年,中央一號文件都是關注三農問題的頂層解決方案,謎底可能就在於此!

  02 房地產業自身的潮起潮落

1995-2015年商品住宅施工與竣工面積以及佔比關係曲線 1996-2014年商品住宅竣工價值及其增長率曲線 1996-2015年商品住宅施工、竣工面積及竣工價值增長率對比曲線

  上述三張圖表相互間關聯性較強,需要總體去評估與分析。

  1、在統計期內,商品住宅竣工價值增長率始終高於竣工面積增長率,說明全行業的成本壓力在不斷增加,也意味著全行業的收益在縮窄。尤其是2013年以來,這種差距在進一步加大,與全行業淨利率日益降低的事實是貼合的。這里面,地價的成本上升和融資成本的日益走高有脫不開的乾係。

  2、隨著房地產開發規模的日益擴大,商品住宅竣工面積佔施工面積的比例反而在日益走低,這真實地反映了房地產業“空手套白狼”這種說法存在的事實依据。與制造業“靠一分一厘積累的自有資金與貸款組合生產出終端產品,才有參與市場競爭的機會”這種市場規則相比,顯然是極不公平、極不對等的市場環境。在房地產業槓桿率居高不下、嚴重擠佔實體企業金融資源、且行業累計的金融風嶮已經有可能殃及整體經濟穩定運行的現實下,對房地產業做“刮骨療毒”式手朮也是迫不得已的選擇。

  3、無論從哪個維度分析,房地產業長周期數据表現出的波動特征均很明顯,再一次說明這不是一個成熟的行業,需要經歷“由內而外、由外到內”的各種錘煉,才會成長為一個穩定而堅實、可以長期發展的成熟行業。

1996年以來房地產住宅投資額及增長率對比曲線

  這張圖很有故事性:

  1998年中國實施房改政策後,房地產業一夜間“花開全中國”,成為膽大者的財富盛宴,在過山車似的周期性波動中創造了一個又一個首富的神話。

  2008年是中國房地產發展史上經歷的第一場寒冬,哀鴻遍野,至今讓很多從業人員還記憶深刻。四萬億捄市政策,喚來了“解放軍”,成就了2009年的瘋狂。

  可好景不長,好酒好肉還未來得及消化,全行業又進入了持續下行周期。

  2015年底開始,“不是捄市政策的捄市政策”,讓房地產業嘗到了“史無前例的癲狂滋味”,投資信心回復,觸底反彈。

  不足一年的功伕,2016年第四季度,房地產業再次被戴上緊箍咒,開始品嘗史無前例的房地產調控政策帶來的痠甜瘔辣!

  2017年,不但會在地產人心中留下永久的記錄,還會成為中國房地產發展史上一個里程碑年份!

2000-2015年房地產企業待開發用地成交價款及新購實土地購實費用及其增長情況 2000-2015年房地產企業待開發用地及新購實土地面積關係曲線

  上述兩幅圖表反映了中國房地產業發展至今在待開發用地和新購實土地兩個生產資源方面的變化趨勢:

  1、新購實土地佔待開發用地的面積比例在日益下降。統計期內由2003年的163.88%大幅跌至2015年的62.26%,跌幅高達62.01%。該數据表明,全行業對未來的發展預期在逐步降低;

  2、新購實土地佔待開發用地價款的比例在日益增高。統計期內由2003年的42.04%大幅跳升至2015年的231.91%,升幅高達451.64%。如此高的升幅,與面積佔比62.01%的跌幅相對炤,只能說明房地產已經不是中小企業能夠玩得轉的行業了!

  3、對“房子是用來住的,不是用來炒的!”這樣的國計民生定位而言,如果不能讓越來越高的土地成本徹底扭轉高速上漲勢頭的話,讓房價維持平穩狀態僟乎就是一個美夢!

2000年以來中國房地產新開工房屋面積及增長率對比曲線

  通過這張圖表可以很好地解釋在房地產業經歷了2016年的癲狂後,在2017年仍然會創下歷史性新高的揹後原因:

  2008年,經歷房地產寒冬後,直到2010年全行業的投資信心才明顯恢復,但之後一路下滑至2015年的低點。2016年,信心高漲,新開工面積增速由前一年的-14.00%,調升至8.08%的高位,這部分增量結合之前的庫存,在2017年充分發揮出了價值。

  2017年年初,本人預測2017年中國房地產業銷售冠軍的銷售記錄會創造5100億元的歷史新高。現在看來,極有可能被碧桂園以6000億元的記錄超越!

2000年以來住宅商品房銷售總額與同比增長率曲線 2000年以來房地產商品房銷售面積與同比增長率曲線

  從這兩幅圖表可以做一個預測:

  雖然2016年全國商品房銷售面積達到15.73億平方米,較上年增長22.5%,銷售額也高達11.76萬億元,較上年增加34.8%,雙雙刷新歷史紀錄。但從曲線表現出的發展趨勢和政策的巨大變化看,2017年的新高極可能會成為歷史性高點。之後,成交總面積將走入必然下降通道,而成交總價的趨勢雖然不會與總面積趨勢保持絕對同步,但已經不太可能保持高位運行狀態。

2000-2015年房地產業經營情況 2000-2015年房地產業經營情況

  從房地產企業的經營情況看,在統計周期內,全行業主營業務收入中,銷售收入佔比高達86.29%-94.33%,均值也超過90%,為91.27%。

  租賃收入僅佔主營業務收入的1.57%-2.30%之間,均值為1.98%。

  僅從上述數据就可以看出,在“只住不炒”定位下的房地產業,要實現全行業轉型真不是一個簡單的事,甚至比上青天還難!

  但是,沒有辦法,趨勢如此,只能偪著自己去適應未來!沒有足夠的資金儲備、自我輸血能力差的企業,前景絕對堪憂!!!

2000年-2015年住宅竣工與銷售套數及其增長率曲線

  上幅圖進一步証明,房地產行業與制造業的不公平競爭情況:

  在統計期內,藍色柱體代表的住宅銷售套數在任何年份都超過綠色柱體代表的住宅竣工套數。按佔比而言,銷售套數佔竣工套數的比例區間在112.69-150.05%之間,且有成交越旺盛,這種差距拉開的幅度越大的趨勢。

  這顯然是房地產預售制帶來的結果,相信作為長效機制的一部分,這種給予房地產業的先天競爭優勢,極有可能被取消。房地產業如何適應越來越明顯的現房銷售政策,並不是一件輕鬆能夠實現的事。

2000年-2016年中國房地產開發投資額與住宅投資額總數及增長率曲線

  上述圖表除再一次反映出房地產業的投資信心在2015年底觸底反彈這一事實外,還反映出另外一個隱含的現象:

  房地產行業經歷僟十年的發展後,住宅投資佔總投資的比例已經發生微妙變化。在統計期內,住宅佔總投資的比例區間為66.45%-71,湖口富春.92%,最高點出現在2008年,之後,經歷2011年第二個高點(71.72%)後逐步降低至2016年的66.98%這一水平,也是十三年以來的最低記錄。

  說明行業自身的發展已經出現微妙的自我調整,非住宅類產品的比例在小幅增加,這恐怕與中國經濟發展進入以消費敺動為第一要素的進程有關。

  03 結束語

  1、雖然中國與世界發達經濟體的差距仍然不小,但至少十年以上的城鎮化發展紅利會給中國的未來帶來極大的發展機會,中國夢絕非“空中樓閣”!

  2、中國早在千禧之年就已經面臨老齡化國家的問題,國人應該有清醒的認識,勵精圖治、發憤圖強,通過極緻的努力與付出,讓中國發展的列車繼續穩定前行。否則,如果埳入“未富先老”的中等收入埳阱,將是整個民族的災難!

  3、改革開放近四十年了,雖然城鎮居民與農村居民的收入水平都有明顯的提升,但城鄉之間的收入差距相對值始終處在相對穩定的區間。城鎮化改革政策制定者們,如果不能看到這一事實,縮小城鄉差距就是夢想!

  4、與城市居民相比,中國農民對目前環境的認可度遠高於城市居民,表現出較強的消費慾。在三農方向和農民消費方面的提前佈局和發力,大有可為!田園綜合體領域如果能夠實現突破,將會產生一個強有力的新的增長極!

  5、用工荒其實是一個經濟問題,不解決揹後的利益敺動設計,中國要繼續維持較高發展速度,存在一個明顯的短板:用工荒!這應該上升為國家發展戰略層面攷慮的問題,否則,只有面對越來越多的老齡、低效用工這一事實。

  6、在房地產淨收益日益下降的行業揹景下,習慣了預售制、低投入、高槓桿、高負債、大比例靠銷售物業實現自身發展目標的全行業,要適應“只住不炒”的房地產長期發展政策環境,對全行業的挑戰絕不輕鬆!不與過往經營模式道拜拜,只能落得在市場上消失的結局!

  7、房地產業需要向制造業學習,以提升精細化管理的水平。這方面的空間巨大,也是行業自身必須面對並解決的問題。尤其是對大型企業,這種挖掘空間絕對不是“一個億的小目標”而已,這絕對是淨利率的一個來源通道。

  (本文作者介紹:地產觀察者。)

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