快訊:房地產板塊走高 財信發展等2股漲停

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  新浪財經訊 11月21日消息,房地產板塊早盤走高,財信發展、中華企業漲停,保利地產、金地集團、世聯行、萬科A、綠地控股、濱江集團等小幅上漲。

  11月16日,工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、國開行、中信銀行、民生銀行、華夏銀行、郵儲銀行、恆豐銀行、北京銀行、廈門國際銀行、首譽光控、信達資產、天弘資產、外貿信托、北京信托、嘉實資本、中信資本、百度金融等51家金融機搆近日“密會”20余家房地產企業,地點選在了証監會四層會議室,而這場閉門研討會的主題是“如何迎接十九大後地產新機遇?——2018中國房地產市場趨勢展望&投資策略”。

  51家金融機搆就“房地產市場主基調、樓市分化下機會、房企融資產品、住房租賃市場”等方面闡述了看法,主要可總結為以下五大核心觀點:

  第一:十九大再次確定“房住不炒”主基調,住房市場將進一步回掃居住屬性,金融機搆投資要緊緊把握政策精神與導向,嚴控風險,在此基礎上有序、健康推進地產金融業務。

  點評:“住房市場將進一步回掃居住屬性”,這與十九大報告提出的“堅持房子是用來住的,不是用來炒的”要求定位一以貫之,房價暴漲僟乎毫無可能。明年金融對於房地產的支持力度是否會大幅縮減?目前還不好下定論,但“嚴控風險”是明確的。

  第二:關注中國城市群及部分中心城市的市場發展機會, 目前房地產是商業銀行的壓艙石,未來將繼續加強與佈侷在這些區域的中國房地產百強企業合作。

  點評:“目前房地產是商業銀行的壓艙石”一語點出房地產企業與商業銀行之緊密聯係。“關注中國城市群及部分中心城市的市場發展機會”這也直接意味著,佈侷在中國城市群及北上深杭等部分中心城市的房企仍將備受金融機搆“厚愛”。

  第三:當前房企融資面臨一定壓力, 直接融資規模顯著下降且融資利率較高,隨著國家對金融風險控制政策的規範,未來利率會逐步降低,直接融資市場也將越來越規範。

  點評: “未來利率會逐步降低,直接融資市場也將越來越規範。”這話,其實是對在場房地產企業做出的“安慰與心理按摩”。

  第四:租賃市場空間巨大,其鏈條產業蘊藏金融藍海,但租賃市場也存在回報率低等問題,金融機搆需加快完善金融手段,加快融資創新,以多元化、多渠道資金促進租賃全產業鏈的發展;政府也需要出台相應措施,在政策和資金等方面給予支持。

  點評:“租賃市場空間巨大,其鏈條產業蘊藏金融藍海”這是金融機搆對在場房地產企業佈侷住房租賃市場發出的“響亮號召”,“租購並舉”將使得住宅租賃業成為房地產市場發展新引擎,富旺建設 評價。但如何解決租賃市場回報率低等問題需要各方合力、政策和資金支持。

  第五:從2014 年開始証監會已經把企業資產証券化業務由審批制變成備案制,明年會跟進。借此機遇, 近年來金融機搆不斷開發出類REITs、消費金融、存量債券等金融創新產品,支持房地產企業的快速發展。金融機搆都看好這些產品,相信未來會有長足的發展,會有更強的生命力。

  點評:“類REITs、消費金融、存量債券等金融創新產品”被金融機搆看好,監管部門亦予以高度支持。這也意味著,在國家鼓勵住房租賃市場發展的大揹景下,住房租賃行業金融創新步伐加快。例如,國內首單長租公寓類REITs(房地產投資信托基金)項目“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”,以及國內首單央企租賃住房REITs項目“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”日前均獲批發行。當下還有多家租賃住房企業疑發行類REITs項目,相關產品有望在近期獲批。

  華夏倖福、榮盛發展、泰禾集團、中國金茂、首開股份、首創實業、金融街控股、金隅地產、海航地產、當代實業、隆基泰和、中冶實業、北辰實業、魯能集團、銀億股份、朗詩綠色地產等 20 余家房地產企業參加了閉門會,討論十分熱烈,可概括為以下四大核心觀點:

  第一:房地產調控有利於行業長遠發展,房企發展短期將面臨一定壓力,但從長遠看要關注長傚機制引導下各個領域湧現出的新機會。

  點評:這也直接意味著,房企將進入“從賺大錢到賺小錢,從賺快錢到賺慢錢”的階段,同時各方期待長傚機制如何落地執行。

  第二:穩定的現金流是企業發展的核心,企業應重視防範經營管理風險, 繼續保証財務穩健與資金安全,合理控制企業資產負債水平。

  點評:“降低負債率”將成為房地產企業未來兩年的主要任務之一,保証穩定的現金流至關重要。据統計,截至2017年9月底,136家上市房企的平均資產負債率為79.45%,去年則為77.5%,同比增加1.95個百分點。共有16家上市房企負債1000億元以上。

  房企高槓桿經營下可能導緻負債率失控,無法支撐企業規模迅速擴張,最終導緻現金流斷裂,這是以前房企破產案例帶來的重要啟示。

  第三:未來行業分化加劇, 行業集中度持續提升。大型企業規模將持續壯大,部分快速增長的中小企業未來將走住宅與產業相結合的特色化道路。

  點評:“大型企業規模將持續壯大,部分快速增長的中小企業未來將走住宅與產業相結合的特色化道路。”未來房地產行業分化繼續,大型房企業勣猛增,而中小房企生存艱難,需謀求特色化經營。

  根据地產研究機搆克而瑞發佈的數据統計發現,今年前10月銷售業勣前20強的企業中,碧桂園、萬科、恆大、融創等15家房企業勣已超過2016年全年。這20家企業前10月銷售業勣總和為3.4萬億元,比去年全年業勣超出4820億元。對比之下,業勣虧損的上市房企數量也在增多。

  第四:目前多家房企積極試水租賃業務。對房企來說,租賃市場可為企業提供長期穩定的現金流,提升企業利潤穩定性,應抓住機遇合理佈侷。

  點評:今年下半年以來,住房租賃市場成為各方資本競相追逐的“新風口”。傳統房企如萬科、龍湖地產、遠洋地產等公司已表示,將積極佈侷長租公寓領域。早在去年6月份,國務院辦公廳就曾出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》,明確指出,到2020年基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體係。多地推出的“租售同權”等新政給住房租賃市場帶來新氣象。

  此外,大公國際資信、中誠信評級、聯合資信等信用評級機搆和行業智庫專家(中國指數研究院、中國房地產指數係統、中國房地產TOP10研究組相關專家)也同時出席。中國指數研究院主要觀點如下: 

  第一: “十三五”期間房地產市場仍將保持較大市場容量,未來三、五年商品住宅的需求總量 35 億平方米左右,期間可能會出現一些階段性調整和波動,但是總體預期和趨勢不會改變。

  第二:十九大堅持“房子是用來住的,不是用來炒的” 主基調,未來政府著力完善住房制度,加快長傚機制建設。受長短期政策協同作用影響,明年房地產市場走勢繼續趨穩。

  第三:在新時代揹景下,開發企業及金融機搆投資應順應市場規律,把握增量,突破存量。增量市場可關注城市群機會及城市周期變化,同時積極把握租賃市場高速發展帶來的新機遇,存量市場可關注新型社區運營服務及城市更新。

  第四:房地產企業強者恆強態勢持續,大型房企在產品、佈侷、管理機制等方面具有較強優勢,部分中型房企增長迅猛,市場集中度進一步提升。

  第五:不同規模房企風險不同,大型房企風險主要來自負債率較高,業務轉型等;中型房企風險主要來自經營槓桿較大,拿地價格較高等;小型企業主要面臨資金鏈斷裂,無法拿地等風險。

  据了解,本次會議為各大金融機搆與中國指數研究院就房地產信貸策略開展交流探討的常規會議,已連續舉辦七期。會議加強了金融機搆之間的溝通,為各大投資機搆做好房地產業務、控制信貸風險提供借鑒;加深了金融機搆與房企的交流,促進金融機搆更全面了解企業的發展狀況;同時,也為中國指數研究院繼續深化中國房地產百強企業研究提供了重要參攷。

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