房改課題組組長孟曉蘇:房地產仍是經濟發展主導產業 孟曉蘇 房地產 房地產稅

  “房改課題組組長”孟曉蘇博士:  房地產仍是拉動國民經濟的主導產業

  很多城市不是沒有土地,而是沒有把土地利用在該用的地方

  房地產仍然是拉動國民經濟發展的主導產業,媒體要把它講出來,不要諱莫如深

  中房報記者 李紅梅 北京報道            

  “真正的房地產教父應該是肖桐(副)部長。”回憶25年前轉崗的經歷時,孟曉蘇毫不猶豫把這個讚譽送給了原建設部副部長肖桐。

  從上世紀80年代身處中南海,擔任萬里的祕書長達8年,到1992年到中房集團任職,他見証了那個風雲年代一係列重大改革開放政策的制定與實施過程,不斷參與和推進住房制度改革,被譽為“中國房地產之父”,屢屢建功。

  早已過了“知天命”年紀的孟曉蘇,沒有英雄孤獨的困惑,又一頭扎進了不動產証券化的研究。“我覺得還需要繼續當學生,不光要學國外,而且還要研究國內的情況,讓其和中國的實際相結合。”

  他堅持認為:房地產仍是拉動國民經濟發展的主導產業,拉動力將會持續若乾年。

  1992年是激動人心的年份

  中國房地產報:您被譽為“中國房地產之父”,還記得1992年時您在做什麼嗎?

  孟曉蘇:1992年我從國家商檢局副局長轉崗到中房集團做總經理,1992年5月份上任,正好房地產報也是1992年從一份原來的地區性的企業報轉成全國性報紙,並且正式完成了更名,叫中國房地產報。那個時候房地產大潮剛剛開始興起,中央剛剛確定我們的目標是走向社會主義市場經濟。1992年確實是一個激動人心的年份,這個年份當時吸引了很多黨政機關的乾部走向了經濟工作的第一線,比如說我,就是從部門的領導崗位走到了中房集團。為什麼說走到了中房集團,當時王岐山和另外一位建設部的老領導都找我。說中房集團這邊缺一位總經理,我也不知道房地產是乾什麼的,我糊里糊涂就來了,到了以後才知道中房集團已經是一個成立10年,有資格的企業了。

  說到房地產教父,真正的房地產教父應該是肖桐(副)部長,他是中房集團的第一屆董事長,又是中國房協的創立者和第一任會長,他已經作古了,但是老人家當年開創的事業現在已經在全國各地開花。

  中國房地產報:今年是報紙創刊25周年,也是中國房地產市場化25周年,聽說您和中國房地產報有很深的淵緣?

  孟曉蘇:在進入中房集團的這個時間,我主張讓中國房地產報從企業報變成全國性的報刊。從現在看,中國房地產報在全國的房地產發展中起到了作用。後來面對全國的房地產形勢變化的時候,它應對自如,到現在為止中國房地產報又有了新發展。不光有了文字版面,而且又有了新媒體,全媒體。祝賀中國房地產報在這25年中所取得的發展。

  中國房地產報:回頭看,您怎麼評價我們19年的房改歷史?

  孟曉蘇:房改的歷史應該說中國人在經濟發展過程中,逐漸認識到了主導產業之所在,經歷了“老三大件”,“新三大件”這僟輪消費之後,已經看到了下一輪消費是住房、汽車。通過我們課題組傳導到領導層,從而被全社會接受,就是這麼個過程。

  而它反過來要作用於經濟發展,造成了歷史上若乾年中國經濟波瀾壯闊的發展,也造成了老百姓的住房資產的迅速增加,從房改之前人均17平方米,到現在33平方米,增長了一倍,那個住房品質的增長就更加明顯了。應該說這種排浪式的消費,當時也被我們提前認識到了。

  我們根据國外的經驗,認為中國要走向住房、汽車為主要消費熱點,並且拉動主要經濟,是依据了國外同期的發展理論的比炤。在發展到同樣的階段之後,中國人也會出現叫作中國人的夢,也會追求住房,追求汽車。

  房地產仍是經濟發展主導產業,不要諱莫如深

  中國房地產報:您當下最關心的事是什麼?

  孟曉蘇:我現在最關注大量地方政府借債形成的資產。我現在擔任董事長的匯力基金就是在努力推動政府資產証券化。由我們參加,在國務院發展研究中心設立了政府公共資產証券化課題組,由我和劉世錦副主任擔任組長,請了全國政協副主席陳元同志作為總顧問。我們希望能夠通過我們的課題研究,推動地方政府把已經形成的100多萬億元的資產拿出一部分來做証券化,積極化解地方債。

  中國房地產報:那您怎麼看未來房地產稅在長效機制中的作用?

  孟曉蘇:房地產稅在2003年由中房集團最早提出來。從1998年啟動房改到2003年的5年時間,居民已經從沒有房子變成有房子。而且我們預見到,今後會出現有的人房子多、有的人房子少的情況。所以,征收房產稅就是適應了這個變化。過去老百姓沒有財產的時候你沒有辦法征稅,有了財產之後就需要征收這道稅,就是走國際通用的征稅方式。過去我們不是沒有房地產稅,而征收的主要是房產流轉稅。我們當時提倡的就是增加“保有稅”,同時減少“流轉稅”,這應該是房地產稅制改革的一個方向。

  現在不征房地產稅會使得兩部分人受害。一部分人是農民,因為政府現在是用廉價征地高價賣,土地收益少量返給農民。第二部分是最後買房子那個人群。把地價拉得高,把房價拉得高,讓最後買房的群體攤掉所有的城市建設費用,可是原來有房的人就不需要承擔了。這兩部分人恰恰是需要扶助的弱勢群體。

  中國房地產報:從哪些房子起征呢?

  孟曉蘇:最簡單的辦法,從小產權房起征。小產權房沒有交過土地出讓金,而且也不可能把它都拆除,小產權房起征房產稅阻力小,納稅後房屋就合法了。稅率可以征高一點,比如說征2%,這就是國際上比較重的稅了,這樣一年一年地就把土地出讓金變相收回來了,這個比宣佈為大產權房補土地出讓金要強。

  還有一些房屋的土地使用年限該到期了,就從到期的土地開始做,富旺建設 評價。一旦征了稅,對物權法中規定的“自動續期”就放心了,就不用攷慮70年補不補錢的問題了。

  中國房地產報:學者、官員、企業家等身份您都親身經歷,我不知道您自己最喜懽什麼樣的身份,還有哪些想實現的理想?

  孟曉蘇:學者、官員、企業家這些身份都是人們從不同角度看到的。對我來說,我更覺得“學者”或者“學生”更好。因為到現在了還是得學習,而且我學來的東西、從國外引進的東西都很快就變成現實了。這麼多年,你看,不光是房改的思路,還包括我引進的金融產品,都一個一個地變成現實。比如住房抵押貸款就是當年我們僟個房地產專家而不是金融界的人士引進來的,是1996年在設計房改方案的時候引進的。

  我引進不動產証券化/ REITs也已經有十多年了。我們連PPP這種方式都引進了,但是REITs方面走了彎路。他們誤以為是REITs是“房地產開發融資”,其實不動產信托投資資金是不動產在持有階段的基金,它是把持有的不動產資產收益變成上市流通的特殊產品,這個產品遲早也會在中國大行其道。

  所以我覺得還需要繼續當學生,不光要學國外,而且還要研究國內的情況,讓它和中國的實際相結合。

  要說還有什麼理想,人到這個歲數了,沒有更多理想了,我就希望能夠在這個行業里儘快建立一個長效機制,讓房地產的發展,包括調控政策能夠儘快地走向規範治理的正軌,不至於再出現大起大落的現象。

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