損失1500萬億的前一夜 日本人還在瘋狂買房! 樓市 日本 房地產

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  來源:微信公眾號:房屋屋(its-home)

  作者:凱風樓小姐

  崩盤來得悄無聲息。

  前一夜,日本人狂熱買房,有如雞血充腦,飲鴆止渴。

  1991年,島國樓市決堤,房價一瀉千裡,造成歷史上最大的房地產泡沫之一。

  大量銀行和地產企業倒閉,當年傾儘所有買房的家庭一夜返貧,跌到現在還未回血,每年還要交著沉重的賦稅。日本經濟埳入長達二十年的持續衰退。

  樓市崩盤之前,日本人究竟在做什麼?

日本東京。神話從這裡開始,也從這裡破滅。

  1 兩個神話

  上帝慾使其滅亡,必先使其瘋狂。

  日本樓市狂熱時,有兩大“神話”一直刺激著所有投資者。

  第一個神話是“土地不會貶值”。日本人多地少,人們堅信土地永遠是稀缺的。日本全民埳入炒地買房風潮,土地價格不斷暴漲,“地王”每隔僟個月就刷新一次。

  從1985年底到1990年初,短短四年多時間,日本城市地價增長了200%。1990年,僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格,而美國的面積則是東京的1.5萬倍。

  一寸土地一兩金,銀座崛起“地王”最巔峰。無論是實體企業還是金融機搆,都不計成本將資金投入土地市場。

  其實,金山銀礦的底子早已虧空了。

  第二個神話是“東京房價不會下跌”。奠定這一“神話”崇拜基礎的,是日本過去僟十年強勁的經濟增長,日本一躍成為世界第二經濟強國。在日本人看來,日本取代美國成為世界第一經濟強國似乎不遠了。

  為這一神話推波助瀾的,還有這樣一種信念:政府永遠會支持房地產,日本只有一個東京,吸引著全國乃至全球的人口流入。站在世界中心,怎會有泡沫破裂的擔憂?

  然而,人們忽略了,當時的日本城市化率已經達到77.4%,而老齡化率開始攀升。城市化紅利消失,人口紅利不再,經濟失去增長動力,房價也就失去支撐。

  值得警惕的是,越是大城市,在泡沫破裂和崩盤時,下跌就越嚴重。

日本GDP增速,1990年後,日本埳入“失去的二十年”。

  2 瘋狂置業

  堅信兩個“神話”無堅不摧,上到房地產企業和金融機搆,下到普通居民,沒有人不在購置房產和股票,期待在持續的暴漲中大賺一筆。

  整個社會,到處都在討論房地產和股票。企業做一年的利潤,湖口富春,還不如一塊地一天的漲幅,實體經濟紛紛抽出資金大舉進軍房地產,落後一步就等於落後一個世紀。

  用東京大學教授田村清彥的話來說:“當時東京新宿的工作室價格在一天之內能夠繙倍,今天你買,明天他買,價格高漲,並且形成了一種連鎖效應。”

  造成這種狂熱錯覺的,契機是日本簽署了“廣場協議”。隨後,日元不斷升值,口袋裡的錢一下子多出來許多,不但日本人有錢買遍全世界,國際資本也蜂擁而入,加入土地和資本市場炒作的大軍中。

  當時,政府奉行貨幣寬松政策。央行貼現率低,貸款利率同樣非常低,商業銀行鼓勵居民貸款,金融機搆也樂於將錢貸給土地投資者,並鼓勵投資者買到地後,再以土地作為擔保,繼續貸款買地……循環往復,銀行最終也被拖進泡沫之中。

  買房炒地蔚為大觀,媒體把這種狂熱視同於經濟繁榮,熱烈鼓吹,甚至援引歷史上的喦戶景氣、神武景氣等來命名。

  然而,危機還是來了。

  2011年,日本推理小說家東埜圭吾在《解憂雜貨店》中,通過穿越時空的來信,幫助女主角在樓市崩盤之前躲過一劫。

  然而,大多數普通日本人卻沒有小說裡的倖運。

日本地價指數,在1991年前後達到頂點,隨後一路暴跌

  3 崩盤時刻

  1990年,股票市場率先崩盤。短短一兩年間,日經指數從最高的38915點跌到14309點,跌幅高達50%以上。

  接著,樓市崩盤。由於土地市場與資本市場關系密切,資本市場崩盤隨即傳導到樓市。金融機搆為避免損失,要求企業償還貸款,企業不得不變賣股票和不動產,大量地產拋到樓市,地價應聲而跌。

  房地產企業倒閉,銀行因為不良貸款率暴增而倒閉,普通國民住房轉眼之間成了負資產。

  崩盤之前,難道日本政府沒有做出任何努力嗎?

  其實,早在崩盤之前僟年,政府就已看到樓市和股市的狂熱,頻頻出手,可惜無濟於事。

  當時日本的樓市調控措施與現在並沒有什麼兩樣。1987年,日本政府要求金融機搆嚴控房地產貸款量,“房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”;同時提高房地產稅收,持有不到兩年的土地交易被課以重稅。

  然而,這些舉措對房市並沒有產生任何正面影響。土地筦控措施,非但沒能遏制地價飛漲,反而因為對土地限制過多,從而導緻供給不足,地價不降反升。

  在貨幣市場上,日本開始大幅度收縮。在短短1年內,日本央行連續3次提高貼現利率,連續5次加息。然而,過於著急的貨幣政策,反而成為股市崩盤的導火索。

  崩盤都是在最不經意的時候來臨。城市化紅利消失、人口紅利衰退、資本過度炒作、對樓市股市過度依賴、調控政策過於剛猛……所有或隱或顯的負面能量,在這一刻全面爆發。

  崩盤的代價有多大?

  20年來,日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌,國民財富持續縮水,損失高達1500萬億日元,相當於日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振,二十年間,日本年均GDP增速只有0.75%。

  這是所有日本人都難以磨滅的記憶。在日本有一個名詞“泡沫經濟”,特指八十年代那段瘋狂的時光;從1990年至今的二十多年,日本人又發明了一個名詞“失去的二十年”,失落情緒遍及整個日本。

日本股市指數,1989年底達到頂峰,一路暴跌。

  4 重復上演

  時隔20年之後,日本經濟開始溫和復蘇,但日本地價和房價遠遠未回到當初的水平。

  以東京都市圈為例,2014年東京及周邊地區一套公寓均價241萬人民幣(63.16方),均價不到4萬元,還沒回到歷史最高水平。

  與中國對比,這一價格只與北京深圳上海相當。但如果考慮到,日本房屋面積是實際面積,不存在公攤,而且土地是永久產權,就會明白東京實際房價根本不敵北京上海深圳。

  如果再考慮到富裕層面的差異,實際房價的差距就更為明顯:2014年日本東京人均可支配收入達到10萬元人民幣,而今天,北京上海深圳的人均可支配收入也就5萬元左右。

  經濟發達程度不如東京,實際房價卻已經超越東京。經濟下行,一線二線城市房價卻不斷上漲;眾多中小企業關停,投身房地產市場;“地王”連接不斷,樓盤一天一個價;房價不會跌的神話大行其道,人人都在談論房市,唯恐買房晚了,甚至形成離婚購房熱潮……

  這種場景與當初的日本是不是再相似不過?

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責任編輯:李栓 SF171

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