孫宏斌:最大的不確定性是預期 我對房地產很悲觀 孫宏斌 房地產 中型企業

  孫宏斌:最大的不確定性是預期 我對房地產很悲觀

  現在就是買不買地,賣不賣房子,這兩件事需要選擇。

  傅林林

 

  臨近年末,融創中國董事會主席孫宏斌開始活躍在各大論壇上。

  12月9日,孫宏斌出現在第四屆平安地產金融創新論壇,對宏觀經濟形勢以及未來住宅市場的政策形勢、價格走向、市場需求、風險等方面做出了預測。

  他表示,現在政策短期看來是不會變的,長期政策在路上,有多遠也不知道,什麼政策也不知道,不確定性比較大,最不確定的就是預期,把老百姓的預期給影響了。

  對於明年房地產市場,孫宏斌的判斷是比2017年要好一點,儘管政策不會變化,但是會稍微放松一些,“很多的城市已經挺難受的了,現有的政策基調下可能稍微松一點,價格會稍微松一點。”

  而未來行業的風險則是“地買貴了”。

  “地買貴了誰也沒辦法了,地買便宜了傻子都能賺錢。融創的地比別人便宜,產品、品牌又比別人好,溢價能力強,銷售能力也強,就沒有那麼高風險”。

  另外,在此次論壇上孫宏斌再次向外界宣傳了自己的大文娛美好生活戰略,這僟乎成了目前孫宏斌演講的標配。

  以下是此次論壇孫宏斌演講實錄:

  不確定市場環境下的選擇

  我早上看這個題目的時候,覺得特別嚇人,我昨天喝多了,我一想為何用這個題目?原來想說其實沒什麼選擇,不管市場怎麼變化、市場怎麼不確定,對開發商來說是要不要買地,要不要賣房子,原來房子賣多少錢還需要攷慮,現在也不用攷慮了,賣不賣吧。原來要攷慮地的價錢,現在政府把起價弄得很高,起價拿到已經很貴了,地價也不用攷慮。就是買不買地,賣不賣房子,就這兩件事需要選擇。

  如果只有這兩個選擇的話我想說四件事:

  一是不確定性從哪兒來?有多不確定?二是我們對市場的兩個判斷;三是行業的風險;四是選擇。

  第一,市場本來就存在著很多的不確定性,尤其是房地產市場,宏觀的貨幣政策,所有的東西都有關係。現在更加不確定是政策,政策帶來了什麼呢?第一,現在政策帶來的是去市場化,土地市場基本上不太市場化。第二,銷售的政策,銷售政策基本上是去流動性,因為你不讓賣,或是賣了不讓備案,備不了案就貸不了款,貸不了款就投不了產,在去流動性方面,我一直擁護政府,去年7月份也約談我們,當時我提的建議是,得給北京、上海、深圳多分一點土地,容積率提高一點,現在的政策我們也支持,如果不這樣的話,房價漲得更高,地價漲得更高,所以大家的風險都大了,所以需要短期的政策。

  現在政策短期看來是不會變的,長期政策在路上,有多遠也不知道,什麼政策也不知道,這個不確定性確實是比較大。原來希望十九大政策以後能松一點,十九大以後看來更緊,後面寄希望在兩會以後,不過估計也不會太有希望。

  如果真讓漲的時候有可能就真不漲了,為什麼呢?最不確定的就是預期,你把老百姓的預期給影響了。租賃市場怎麼發展也是原來的租賃,新增的租賃房不可能很多的,不可能有那麼多的資金、資源,太多的增量在那里,其實還是影響預期了,預期影響了以後,放開了它也不漲了。

  有兩個原因,很多城市漲了一倍或是一倍以上了,再讓它漲我覺得也挺難的,2009年房價漲到頭了,地價漲很高的,杭州的房價五六年沒漲了,這就是我一直說的杭州現象,杭州現象在很多城市都會出現。不確定性最大的問題是預期的不確定性,我對房地產很悲觀,房價一直不讓漲,變成大家的習慣了,這是第一件事。不確定性從哪兒來,從四面八方來,每個地方都帶來不確定性,最大的不確定性是預期。

  第二,第一個判斷是市場的判斷,我覺得2018年會比2017年好一點,政策不會變,會稍微放松一點,很多的城市已經挺難受的了,現有的政策基調下可能稍微松一點,價格會稍微松一點。10月份的房價也許會漲一點,根据GDP的增長,可能漲一點,備案也沒那麼難了,這是一定的,2018年這方面可能會比2017年稍微好一點,2017年因為有穩定的問題,大會前是穩定,大會後還是穩定,我的判斷2018年會比2017年稍微好點。現在很多的判斷覺得2018年會很差,價格到冰點,我覺得不太可能。

  地方政府十九大之前什麼都不敢做,十九大以後可以做一點事,我覺得會好一點。市場價格完全不一樣,現在很多城市已經很松動了,上半年日光盤、秒光盤,一分鍾就賣完了,現在肯定賣60%、70%,已經出現這種情況。價格政府該控制還是控制,但三四線城市價格已經開始松動了,包括一些限購、限貸政策也會稍微松動一些。這些可能改一改,最差的也就這樣,湖口富春,會比今年好一點,這是我們的態度,基本的基調不會變,會稍微松一點,這是一定的。

  第二個判斷,兩位教授提到市場化的集中,兩年前我說了一個觀點,前十名要佔到40%的份額,前一百名佔到80%的市場份額,大家覺得不太可能。中國房地產前四名會佔到30%的份額,前十名會佔到50%的市場份額,比原來想象的要快,這個是改不了的,不管手上是什麼地,小公司都沒法乾了。就像深圳,深圳有300多家房地產企業,為什麼?小公司根本沒法乾,一塊地很便宜,花了五個億,現在房價漲了也賣不了房子,房價漲的好處是拆遷費漲了,原來十個億能拆的,現在二十億也拆不掉。這種趨勢不用說了。

  對於大公司、對於我們來說有點優勢,任何一個行業的並購,兼並收購都是在價值鏈最高端、成功率是比較低的。在兼並、收購行業有好的口碑是非常難的,我們有一個好口碑,總成功不可能有好的口碑,因為失敗所以口碑出來了,要吃很多虧才能建立起口碑,我們已經吃了很多虧了,這就是我們現在的優勢。

  我們每天有僟十條線索,要求合作,有的公司一年沒有一個線索。我想這是特別大的趨勢,去年我在浙江大學招聘,我每年去一個學校招聘,我說中型企業並購機會,我說的是中型企業被並購的機會,弄錯了,所以很多中型企業在並購。中型企業被並購的機會明年、後年會出現。2018年的市場會比2017年好一點,兼並收購的份額向大公司集中,大公司的增速還是比較快的,50%都擋不住。這是判斷。

  第三,風險,地買貴了誰也沒辦法了,地買便宜了傻子都能賺錢。實在不行你可以賣給我,這個行業唯一的風險就是地買貴了。融創買地特別簡單,我說地必須比別人便宜,我們的產品、品牌又比別人好,風險在哪兒呢?地便宜,產品比別人好,溢價能力強,我們銷售能力也強。

  包括在廣深,我們做了一年多,不可能哪個房子單價降到一萬,一定在一萬以上,降到五千還賠不了錢,去年我們買了很多一千多的地,今年說兩千也可以了。其他城市也是,比所有人便宜你就買。地買便宜了你怎麼都行,地買貴了什麼產品都賺不了錢,這就是我們控制風險的邏輯。這個行業的風險在哪兒?就一個風險,就是地買貴了,地買便宜了就沒風險。

  第四,選擇,剛才我說了,對行業來說沒什麼可選擇的,你買不買地,你賣不賣房,手上沒錢也不存在買地的事,就是賣不賣房。地還沒出來就不存在賣房的事,就是買不買地。選擇還是很簡單,要麼買不買地,賣地的話賣不賣給我,賣不賣房,就這三個事。

  這個行業未來怎麼弄?我前年說是大公司的鉆石時代,因為你快速的增長,我在2003年、2004年的時候說銷售額要做到100億,他們都說我瘋了。僟年以後怎麼辦?比較穩定了,前三十名、前二十名、前五十名,比較穩定了以後怎麼弄?選擇什麼、怎麼辦?要為五年以後、十年以後轉型。轉型物業公司能不能賺錢,轉型裝修公司能不能賺錢?投資美好生活,去年我們說投資消費升級,今年學習了十九大文件改成投資美好生活,投資美好生活是什麼?你們都知道了,買樂視電視,看樂視拍的電影,去萬達城玩。

  就這個意思,謝謝。

進入【新浪財經股吧】討論

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *