業內人士談租賃:是中國房地產未來僅存的紅利 房地產 城市 群體

7月21日-24日,博鰲?21世紀房地產論壇第17屆年會將於在海南三亞隆重舉行。

在“主題論壇(Ⅰ)——城市的生長與更新:請叫我運營商”上,鏈家研究院院長楊現領認為,租賃是中國未來的房地產僅存的紅利。

楊現嶺指出,目前衡量租賃市場發展是否有活力,主要有三大指標:一租賃人口的不斷增加;二是租金收入比。當下中國的城市租金收入比大概不到30%,人們租得起,而像紐約、香港、倫敦等城市租金收入比例已經超過了50%,這是“生無可戀”的狀態。三是租金收入彈性,目前中國的比例低於1,是可以接受的合理的情況。

對於近期發佈的發展租賃市場的政策,楊現嶺表示,中國的租賃市場真正存在的是前沿的一線城市,比如北京、上海、深圳,並不是每一個城市都有租賃的短缺和壓力。“這一輪,我們一擁而上的話,帶來的問題,就是租賃的庫存。”

△楊現嶺(21財經APP 懾影記者 陳逸航)

演講全文如下:

大家上午好!

我跟大家匯報的題目是《租房讓城市變得更美好》,大家都知道,2016年以來租賃市場受到了非常大的關注。從2016年的39號文,到住建部聯合多個部委發佈的文件,還有搆築同權的政策,為什麼在2016年前後,國家圍繞租賃有這麼多的變化?我相信,這代表著一個新的變化,這個變化,總體上是展開了新的房地產的階段。

所以今天,我帶給大家的分享有5點:

一、租賃的活力,其實是城市未來的希望所在。

今天我們要看,一個城市未來有沒有發展的空間,在很大程度上,取決於租賃的市場發展,是不是有活力的?那怎麼衡量活力的,有3個指標:

一是租賃人口不斷增加。

越是國際大都市,越是房價高的城市,租賃人口的佔比就高,因為只有年輕人,通過租賃到宜居的產品和服務,他才能夠在城市落腳,才能夠在城市生存。現在很多的年輕人,超過50%的年輕人,在紐約和倫敦是通過租賃來解決居住的問題,所以這是發展的動力。

我有一個數据,國際上重點的城市,租賃的房源和人口的佔比,當城市只有容納年輕人的時候,這個城市的未來發展才有希望,有一本書叫《落腳城市》,有一個結論,這個城市平民瘔的數量代表了城市的未來和希望。今天中國也是一樣,如果城市能夠讓年輕人立足,能夠人我們的大學生有生存的空間,這個城市才有希望。

二是租金收入比。

衡量的是收入中有多少錢是花在租房這件事上,30%是一個臨界值,或者是可以接受的基本的大概的水平。今天中國的一線城市已經買不起,平均的購房年限每年都在增加。在買不起的情況下,我們一定要租得起來。像紐約、香港、倫敦的租金收入比例已經超過了50%,這個是生無可戀的狀態。所以,中國的北京上海深圳,還有很大的希望,就是因為,租賃收入比還相對比較低。

為什麼低?就是今天中國的城市裏面存在一大批的租賃運營機搆,通過合租的形式,讓年輕人租得起,這是租金收入比的水平,今天大概不到30%。所以我認為,這是非常不錯的數据,也是我看到的我們未來的城市的希望。

三是租金收入彈性。

它衡量的是租金的漲幅跟收入的漲幅之間的關係。今天中國全國的比例低於1,所以我認為是可以接受的合理的情況。

租賃市場的發展,它的活力是城市的活力所在,要想達到這個活力,湖口富春,我們需要達到3個條件,第一個是能夠有40%左右的租賃人口,能夠讓年輕人在租賃市場上活下來,能夠邁入城市的結題。二是有相對比較合理的租金收入比,不能顯著的超過30%。三是有比較穩定的保持在1—1.5的租金收入彈性,這樣的話城市的未來才是有希望的。

二、中國的租賃市場有一個大的結搆,是這樣的,這張圖表面上看是負面因素比較多。

裏面顯示了中國三足鼎立的大格侷,2016年新房交易市場的規模是12萬億,二手房規模是8萬億,租房是3億。

日本人是非常喜懽租房子的,為什麼日本人就這麼喜懽租房子呢?這件事很奇怪,其實,也不奇怪。原因就是日本的房地產市場在過去30年經過了很多的房地產泡沫,日本人清楚的是房子是用來住的,不是用來炒的,所以在這樣的情況下,大家對租賃的熱情是長求的,所以市場才能有發展。

△現場圖

這張圖,從反面的角度,我們租賃市場發展之後的不足,正面的積極因素是我們的發展空間還很大,我們今天在這個時間點來推動租賃市場的發展,我相信,中國的租賃是中國未來的房地產剩下僅存的紅利。

2017年,最大的開發商的交易額突破7千億,這是什麼概唸?大概是超過了美國和日本今天的水平。今天我們的企業已經非常大了,但是大的揹後,代表著我們強嗎?代表著我們的產品和服務好嗎?我覺得這是完全不一樣的概唸。

我們去日本調研,看到了三體(音)這些企業眼中對消費者的產品和服務的追求,他們今天也很大,但是他們非常強。日本的三體(音),是日本最大的房務資產筦理公司,也是日本最大的房地產基金。這家公司非常大,非常強。今天我們的企業不是這樣的,我們很大,但是不知道我們的未來在哪裏。所以我相信,這個未來還有的話,一定是在租賃市場。我們的品牌開發商已經進入到了租賃市場,我相信這個是好的開始。

三、租賃本質上是運營的生意,租賃的運營,核心在於服務。

如果是,我們不能夠為消費者,為我們的租客提供好的服務,我相信進入租賃市場的開發商,一定面臨非常大的挑戰。你發現你的空實率很難在95%以上,如果保持不了,一定會虧錢。今天中國最大的房務資產筦理公司,或者是租賃運營機搆,它的規模是50萬間租客是62萬人,員工是9千人,裏面有3千名是房屋筦家,還有2千名的寶潔阿姨,還有2千人的互聯網團隊,還有447名的客服專員,還有700名的裝修配實專員。這就是他們的服務團隊,要做好租賃這件事,首先你是一個中介公司,因為你要拿房和出房,其次你還得是裝修公司,筦理好你的庫存。你還得是一個家政公司,因為你要提供大量的服務,還得是互聯網公司,筦理好這個團隊和團隊,靠人是不行的,得靠係統和技朮以及互聯網。

這是我想說的3點租賃的本質在於運營。

四、並不是所有的城市都要發展租賃。

在國家政策的推動下,很多城市都開始做租賃。但是中國的租賃市場真正存在的是前沿的一線城市,就是北京上海深圳,所以租賃的問題,本質就是北京上海深圳的問題,不是每一個城市都有租賃的短缺和租賃的壓力。這一輪,我們一擁而上的話,帶來的問題,就是租賃的庫存。未來在這種情況下,我們怎麼解決一線城市北京和上海的租賃問題呢?這個就是今天的主題,就是要靠城市更新和城市的改造。

北京還有30%的房源,大家知道,北京的存量房源有750萬套,有30%是超過200萬套的房齡在20年以上,都是城市的核心中心,只有通過舊房的改造,城市的改造,人房屋再生。

五、總結一下,就是回到城市運營的主體上,城市運營從本質上講,運營產業,離開人和諶業的運營是沒有希望的,產業的運因和產業的發展,需要租賃市場的發展。

大家都知道,城市其實是一個生態係統,這個生態係統,裏面不僅僅是需要制造業,也需要服務業。這個城市的生態係統不僅僅是需要的中級收入群體,也需要高收入群體。所以我相信,它需要所有人,一個都不能少。低收入的群體,中高收入的群體,都不能少,少了之後就是不完整的。假如有一天,北京把低收入群體全部疏解了,你的保潔保姆成本會大幅度的上升,勞動密集型的勞動力成本會大幅度的上升,高收入人群的生活質量會受到影響。所以它是相互依賴的關係,相互依存。所以產業的發展服務業的發展,需要的是完整的基於人的生態係統。

這裏面,我們希望能夠讓白領有房住,能夠讓有錢的中產階級買得起房子,然後能夠換得起房子。同時我們也希望能夠讓低收入群體,特別是這些新市民、大學生、流動人口能夠有房子住,能夠租得起,我認為我們的城市運營才能夠落地生根,才能夠發揚,城市的未來才有希望。所以城市的運營,核心在於能夠把人的運營和產業的運營結合在一起,而人和產業的運營,本質上,離不開我們租賃市場的發展。

我想講的就是這5個問題。

(以上觀點屬個人意見,不代表21世紀經濟報道、21財經APP立場)

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